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IPO那些事——非关联房屋租赁

发布时间:2017-10-24 18:59:04 消息来源:理道财税咨询网 作者:理道财税咨询网 浏览:11155

作者:陈秀仪  导师:曾建斌

非关联场地租赁业务是发审委普遍要质询的项目,对于房屋产权瑕疵、定价、转让等是否对企业产生影响。本文总结了常见的质询内容,讨论主要的解决思路。

1、租赁房产所有权瑕疵是否对发行人的生产经营产生影响?

发行人租赁房产是否取得产权证书,未取得房屋产权证书的租赁面积及占比, 上述房屋的所有权瑕疵是否对发行人的生产经营产生影响;(2)发行人租赁房产是否办理登记备案手续及相关情况,是否存在潜在的法律风险;——江苏振江

IPO公司必须保证资产权属完整,权利无瑕疵。如果公司租入的房产存在权利瑕疵,可以从以下几方面解释:

1)瑕疵产生的原因及一直未解决的理由

2)对公司生产经营的重要性及影响程度

3)同时采取下列措施,降低公司的风险

4)取得相关政府部门的证明,说明房屋一定期限内无拆迁问题

5)因产权瑕疵给公司造成的任何损失,由全体发起人、控股股东承担

6)对于搬迁成本高、经营场所要求高的公司,租赁房产的权利瑕疵对公司影响较大,对于互联网公司等轻资产公司,影响相对较小。采取适当措施,可降低风险,例如深圳市美格智能技术股份有限公司租赁无产权房屋,依旧通过了IPO审核。

2、是否向村民租用土地

说明报告期内是否存在租赁村民土地的情形,若有,请说明是否存在法律风险和潜在纠纷——万马科技

租赁集体所有用地,需关注是否经过村民2/3以上同意等、集体土地是否取得权利证书,是否履行必要的审批程序。由于农民集体所有的土地有其使用用途限制,基本农田及耕地需办理程序改变土地用途。

如果农业上市企业直接占有农业用地,说明土地用途符合规定即可。若工业企业占有农村用地,需办理手续改变土地用途,或者迁至工业用地生产。

除了上述法律程序的完整,租赁集体用地需注意涉税处理。租用集体用地,应由承租方缴纳土地使用税。企业租用集体用地建设的厂房,由于物权法规定房地一体,没有土地使用权无法办理房产证,企业建设的厂房不涉及房产税。

3、出售集体用地建设厂房是否公允

企业出售农村集体用地建设的厂房,如果企业出售的厂房属于“小产权”房,出售“小产权房”的行为不受法律保护,其市场价格相对较低。若集体用地已按规定转为建设用地,应参照市场价格确定其转让价格是否公允。

出售集体土地应注意税务处理规范,已按规定缴纳了土地增值税、增值税及所得税等。

4、租赁房屋是否重大违法违规

发行人在最近36个月内,若存在违反工商、税收、土地、环保等法律、行政法规收到处罚,且情节严重的,不满足IPO的条件。

重庆百亚卫生就因租赁的房屋未经消防验收即投入使用而被证监会质询。租赁厂房重大违法违规行为常见的有未经批准自行建设厂房、消防验收不合格、环保不合格。企业应说明已经采取措施整改,如果有妥善的处理方式,一般不构成发行的障碍。

5、搬迁成本

   企业租赁的土地,IPO一般还需考虑搬迁费用和成本,是否对业务经营产生重大不利影响。重资产公司如大型工厂等,受场地影响较大。为降低搬迁成本对公司的影响,核心股东一般承诺搬迁发生的任何成本费用由股东承担。

对场地有特殊要求的企业,如大型化工、研发等企业,应购买土地,降低迁址的风险。

   只要作出合理的应对,非关联场地租赁对IPO的影响较低。如对非关联场地租赁有什么想法,欢迎在评论区讨论。